住宅ローン付き離婚が複雑な理由
離婚時に最もトラブルになりやすいのが、住宅ローンが残っている自宅の取り扱いです。不動産は簡単に分割できない上に、ローンの名義・連帯保証・居住権が絡み合うため、慎重な対応が必要です。
3つの選択肢
選択肢1: 売却する
自宅を売却し、ローンを完済して残額を分ける方法です。
メリット
- 最もすっきり解決できる
- 離婚後にローンの問題を引きずらない
デメリット
- オーバーローン（売却額 < 残債）の場合、差額の支払いが必要
- 子どもの転校が必要になる場合がある
- 売却に時間がかかる
選択肢2: 一方が住み続ける（ローン名義人が住む）
ローン名義人がそのまま住み続け、相手に財産分与として金銭を支払う方法です。
メリット
- 住環境を変えなくて済む
- ローンの名義変更が不要
デメリット
- 財産分与として多額の現金が必要になる場合がある
選択肢3: 一方が住み続ける（ローン名義人でない方が住む）
最も複雑なパターンです。例えば夫名義のローンが残る家に、妻と子どもが住み続けるケース。
リスク
- 夫がローンの支払いを止めると競売にかけられる
- ローンの名義変更は金融機関の審査が必要（通らないことも多い）
- 夫が再婚した場合にトラブルになりやすい
連帯保証人・連帯債務の問題
住宅ローンで配偶者が連帯保証人になっている場合、離婚しても保証責任は消えません。
対処法
- 別の保証人を立てる（親族など）
- ローンの借り換えで連帯保証を外す
- 物件を売却してローンを完済する
住宅の評価額の調べ方
- 不動産会社の査定 — 複数社に依頼して比較する（無料）
- 不動産鑑定士 — 裁判で争う場合は鑑定士の評価が必要（費用20〜30万円）
- 固定資産税評価額 — 納税通知書で確認可能（実勢価格より低め）
取り決めは書面で
住宅に関する取り決めは、必ず離婚協議書に明記し、公正証書にしておきましょう。口約束だけでは、後から「そんな約束はしていない」とトラブルになります。